Charte photo pour votre conciergerie : le cahier des charges à suivre ou à confier
Pourquoi les photos pèsent autant pour une conciergerie qui démarre, et la charte photo complète de notre conciergerie, à reprendre librement.
En bref. Pour une conciergerie qui démarre, faire les photos au téléphone est un choix logique : il faut bien limiter les frais. Mais les photos travaillent pour deux publics à la fois : les voyageurs, qui réservent sur photo, et les propriétaires, qui choisissent leur conciergerie en regardant ses annonces. Voici la charte photo que nous donnons aux photographes de notre conciergerie, à suivre vous-même ou à confier à un photographe. Reprenez-la librement.
Je suis photographe pour KaruKapture, en Guadeloupe. Mais depuis 2018, je suis aussi de l’autre côté : avec mon associé, je dirige Atlantic Selection, une conciergerie de location saisonnière dans les Landes. La charte ci-dessous vient de là : elle n’a rien de théorique, c’est notre cahier des charges de tous les jours. C’est aussi celle que je recommande aux conciergeries que je rencontre en Guadeloupe.
Vous démarrez, et les photos passent après le reste
Le scénario est courant. Vous lancez votre conciergerie avec quelques logements. Il faut trouver les propriétaires, recruter le ménage, gérer les arrivées, répondre aux voyageurs à toute heure. Les photos, vous les faites vous-même au téléphone, entre deux check-in : le logement est joli, la lumière est belle, ça devrait suffire.
C’est une décision raisonnable sur le papier. Le problème, c’est ce qui vient après.
La spirale que j’observe
Je vois régulièrement des conciergeries démarrer, tenir un ou deux ans, puis arrêter. Les photos ne sont jamais la seule cause, mais elles font souvent partie de l’engrenage :
- L’annonce attire peu de clics. Dans les résultats de recherche, la photo de couverture est comparée à des dizaines d’autres. Une photo sombre ou de travers ne donne pas envie de cliquer, même si le logement est très bien.
- Le logement se loue mal. Pour remplir le calendrier, on baisse le prix.
- Les revenus suivent la même pente. Ceux du propriétaire, et donc votre commission.
- Les propriétaires s’impatientent. Certains partent, d’autres hésitent à vous confier un deuxième logement.
- L’équipe est difficile à fidéliser. Sans volume régulier, les prestataires de ménage trouvent mieux ailleurs, et la qualité du service en pâtit.
- Les avis s’en ressentent, et l’annonce devient encore plus difficile à vendre.
À l’inverse, une annonce qui se loue bien enclenche le cercle dans l’autre sens : un meilleur prix, des propriétaires satisfaits qui en parlent autour d’eux, du volume pour l’équipe.
Selon Airbnb, les logements passés par son programme de photographie professionnelle ont enregistré en moyenne 19 % de réservations et 21 % de revenus en plus sur un an, entre 2024 et 2025 (source). C’est une moyenne mondiale calculée par Airbnb, pas une promesse pour vos logements. Booking indique de son côté que 63 % des voyageurs se fient d’abord aux photos pour réserver.
Vos photos convainquent aussi vos futurs propriétaires
On l’oublie souvent : les annonces que vous gérez sont aussi votre vitrine. Un propriétaire qui hésite entre deux conciergeries regarde souvent les logements qu’elles gèrent déjà. Ce qu’il voit lui dit en quelques secondes si vous êtes exigeants, et donc ce que deviendra son propre bien entre vos mains.
Des photos soignées sont l’un de vos meilleurs arguments commerciaux, avant même le premier rendez-vous. Des photos approximatives, à l’inverse, plaident contre vous sans que vous le sachiez.
La charte photo, à reprendre librement
La voici, telle que nous l’utilisons. Copiez-la, adaptez-la à vos logements, envoyez-la à vos photographes ou suivez-la vous-même. Elle a un mérite simple : fixer les attentes avant la séance, pour éviter les surprises à la livraison.
1. Préparation du logement
- En arrivant, ouvrir tous les rideaux et volets, allumer toutes les lumières
- Au besoin, déplacer quelques éléments (coussins, livres, lampes d’appoint) pour équilibrer la composition
- Rendre visibles les équipements qui rassurent : climatisation, lave-linge, lave-vaisselle, réfrigérateur, bouilloire, cafetière, grille-pain
- Retirer tout le superflu : poubelles, ventilateur d’appoint, liquide vaisselle, éponge, essuie-tout
- Dissimuler les câbles apparents
- Vérifier que le capteur et l’objectif sont propres, sans poussière ni trace de doigt
Pour la préparation par le propriétaire ou l’équipe de ménage, nous utilisons une checklist pièce par pièce.
2. Matériel
- Appareil plein format, hybride ou reflex, 24 mégapixels minimum
- Objectif ultra grand-angle, de type 16-35 mm ou 12-24 mm
- Une focale fixe lumineuse (24, 35 ou 50 mm, ouverture f/1,8 ou f/1,4) pour les photos de détail ; un 16-35 mm f/2,8 peut suffire
- Un trépied stable, indispensable pour la verticalité et le bracketing
- En option : un flash déporté pour une pièce sombre, un filtre polarisant contre les reflets (sols, four, plaque, télévision, vitres, parois de douche)
3. Cadrage
- La grande majorité des photos au format paysage, celui qu’affichent Airbnb et Booking ; quelques détails en portrait si la composition y gagne
- Les plans larges depuis les coins de la pièce, pour la profondeur ; de face seulement quand la symétrie le justifie
- Des lignes verticales parfaitement verticales : ni plongée ni contre-plongée sur les plans larges
- Le sol et le plafond à peu près dans les mêmes proportions : l’appareil se place environ à hauteur du nombril
- Plusieurs angles par pièce, avec des vues d’ensemble et des détails
- Dans la cuisine et la salle de bain, le trépied monté pour que l’appareil soit au-dessus du plan de travail
4. Détails
Quelques photos d’éléments qui apportent de la valeur à l’annonce : une décoration, une matière, un équipement. C’est la touche qui fait ressortir l’ambiance et l’authenticité du logement.
5. Extérieurs
Selon le logement : l’accès en voiture et l’entrée, le stationnement, la façade, le jardin, la piscine, la terrasse ou le balcon, la vue, et les environs immédiats.
6. Nombre et répartition des photos
Une idée de répartition, à adapter à chaque bien :
| Pièce | Plans larges | Détails |
|---|---|---|
| Cuisine | 2 à 3 | 2 |
| Salon | 2 à 3 | 2 |
| Chambre | 2 | 2 |
| Salle de bain | 1 à 2 | 1 |
| Extérieurs | 3 à 5 | si besoin |
Au minimum : 20 photos pour un studio, 20 à 25 pour un deux-pièces, 25 à 30 pour un trois-pièces, 30 au-delà.
7. Exposition
Dès qu’une pièce présente un fort contraste entre l’intérieur et l’extérieur, le bracketing d’exposition est obligatoire : plusieurs expositions fusionnées pour obtenir une image équilibrée. La vue par la fenêtre est plus lumineuse que la pièce, mais elle ne doit jamais être brûlée.
8. Retouche
Luminosité, contraste et netteté harmonisés sur toute la série, sans filtre appuyé ni retouche qui altère la réalité. C’est d’ailleurs une règle des plateformes : Airbnb demande des photos qui représentent fidèlement le logement. Un voyageur déçu à l’arrivée laisse rarement un bon avis.
9. Livraison
- Photos au format JPEG, en haute résolution (24 mégapixels minimum)
- Un lien de téléchargement dans les 48 heures après la séance
- Les fichiers RAW conservés un mois, au cas où une retouche serait à reprendre
Et si vous faites les photos vous-même ?
C’est possible, et la charte vous donne la méthode. Les smartphones récents font de très belles images en plein jour. L’écart se voit surtout à l’intérieur, dans les situations qui font une annonce : une pièce sombre face à une baie vitrée lumineuse, une petite chambre à faire paraître spacieuse sans la déformer, des murs bien droits sur toute la série.
Le vrai sujet, c’est le temps : la séance sur place, puis le tri et la retouche, qui prennent souvent aussi longtemps. Quand le parc grandit, c’est souvent ce temps-là qui manque le plus, et c’est souvent le moment où les conciergeries confient leurs photos.
Confier vos photos
Si vous êtes en Guadeloupe et préférez confier vos photos, c’est mon métier : voyez le reportage location saisonnière. Pour les conciergeries et les agences, le 10ᵉ logement photographié est offert sur 12 mois, et plusieurs logements regroupés dans la même journée et la même zone profitent de −20 % après le plus cher (le détail sur la page tarifs).
Vous voulez d’abord un regard extérieur ? Envoyez-moi le lien d’une de vos annonces : l’audit est gratuit, avec une réponse sous 24 heures. Et pour repérer les défauts les plus courants, voyez aussi les erreurs qui font fuir les voyageurs.
Questions fréquentes
Une conciergerie peut-elle faire ses photos elle-même ?
Oui, à condition de s’en donner les moyens : un ultra grand-angle, un trépied, le bracketing d’exposition et une retouche soignée. La charte de cet article sert justement de méthode. Le vrai coût, c’est le temps : la séance, puis le tri et la retouche, qui prennent souvent aussi longtemps.
Combien de photos faut-il par logement ?
Notre charte demande au moins 20 photos pour un studio, 20 à 25 pour un deux-pièces, 25 à 30 pour un trois-pièces et 30 au-delà, réparties entre plans larges et détails. De son côté, le photographe du programme professionnel d’Airbnb prend 2 à 3 photos par pièce.
Peut-on reprendre cette charte pour sa propre conciergerie ?
Oui, librement : copiez-la, adaptez-la à vos logements et envoyez-la à vos photographes. C’est fait pour.
Pourquoi des photos professionnelles aident-elles à trouver des propriétaires ?
Parce qu’un propriétaire qui hésite entre deux conciergeries regarde souvent les annonces qu’elles gèrent déjà. Des photos soignées montrent votre niveau d’exigence avant même le premier rendez-vous.